Според годишния доклад на CBRE – SEE Region Real Estate Market Outlook 2026 България се превръща в един от най-динамичните инвестиционни пазари в Югоизточна Европа по отношение на бизнес имоти. Обемът на сделките у нас през 2025 г. надхвърля 360 млн. евро, което е най-високият резултат от пет години насам.
За първи път в София се проведе събитие, представящо преглед на консултантска компания от индустрията за бизнес имоти в страните от Югоизточна Европа.
Анализаторите на CBRE смятат, че България навлиза в 2026 г. с относително висока икономическа динамика. Растежът на БВП през 2025 г. ще бъде подкрепен основно от вътрешното търсене и инвестиции, като страната ще се радва на стабилно вътрешно потребление и повишена инвестиционна активност. Това създава благоприятна основа за пазара на недвижими имоти.
Жилищният сегмент остава най-устойчивият и активен пазарен компонент. Въпреки че докладът се фокусира основно върху търговските недвижими имоти, цялостната макроикономическа рамка – стабилни доходи, умерена инфлация и сравнително добър достъп до финансиране – продължава да подкрепя търсенето на жилища. Пазарът не показва признаци на рязка корекция, а по-скоро нормализиране на темпото на сделките и по-голяма селективност от страна на купувачите.
В офис сегмента 2025 г. се характеризира с ограничено ново предлагане – под 30 000 кв.м. в София – което доведе до намаляване на свободните площи и леко повишение на наемните цени до около 17,5 евро/кв. на месец в първокласни райони. В същото време над 400 000 кв.м са в процес на изграждане, като значителна част от тях ще излязат на пазара до края на 2026 г., което ще провери баланса между търсене и предлагане. Тенденцията ясно показва предпочитание към модерни, устойчиви и енергийно ефективни сгради.
Логистичната индустрия също е активна. През 2025 г. спекулативната площ ще се увеличи с 52 000 кв.м, като се строят нови парцели, включително: в рамките на CTPark Изток и CTPark София Околовръстен път. Интересът към София и периферните индустриални зони остава висок, като вниманието на инвеститорите привличат и вторични пазари като Пловдив, Варна и Бургас.
В ритейл сегмента продължава тенденцията към развитие на ритейл паркове, докато класическите търговски центрове все повече се фокусират върху преживяване, кетъринг и развлекателни функции. В процес на изграждане са над 180 000 кв.м. нови търговски площи, което показва продължаващо разширяване, макар и с по-внимателно планиране.
Инвестиционният пазар в България остава доминиран от местен капитал, а активността е стабилна, но под нивата от преди 2019 г. Вниманието на инвеститорите е насочено към активи с доказан доход и дългосрочна стабилност. Степента на капитализация се стабилизира и цените все повече се движат от реални потоци от наеми, а не от евтино финансиране.
Останалата част от региона: различно темпо, сходна посока
В по-широк план регионът на ЮИЕ ще поддържа умерен, но устойчив растеж през 2026 г., като отделните пазари ще се движат с различни темпове.
Сърбия предвижда икономически растеж през 2025 г. от около 1,9%, подкрепен главно от потреблението, с намаляваща инфлация. Инвестиционният пазар остава активен, а офис сегментът държи лидерска позиция по обем на сделките. Логистичният сектор продължава да расте както в Белград, така и във второстепенните градове.
Словения показа стабилност, въпреки че през 2026 г. темпът на растеж се забави до приблизително 2,3%. Инвестиционната дейност се подкрепя от индустриалния сектор, който представлява близо половината от общия обем на сделките. Пазарът остава по-консервативен, но устойчив.
Хърватия е една от най-бързо развиващите се икономики в ЕС и се очаква нейният растеж да остане близо до 3%, подкрепен от туризма и вътрешното потребление. Инвестиционната активност надхвърля 170 милиона евро през 2025 г., с доминиращ дял на търговски и офис активи. Индустриалният сектор в Загреб също претърпя значително развитие.
В целия регион се наблюдава обща тенденция: активността на регионалния и местния капитал нараства, а международните инвеститори стават по-селективни. В премиум сегментите нивата на капитализация се свиват и инвестиционните решения се основават все повече на стабилност на доходите, ESG показатели и дългосрочна устойчивост.
Какво е заключението на CBRE?
2026 не изглежда като година на агресивна експанзия, а като период на консолидация и прецизно позициониране. България се вписва добре в този нов цикъл – със стабилен жилищен пазар, активен офис и логистичен сегмент и умерен, но балансиран инвестиционен интерес.
В по-широкия регионален контекст Югоизточна Европа остава привлекателна за капитала, но сега се прилагат много по-строги критерии за качество, рентабилност и устойчивост. Пазарът навлиза във фаза, в която дисциплината и дългосрочната стратегия ще бъдат по-важни от бързото развитие.
