16.07.2026 г
16
Увеличават се сделките с офис сгради за лично ползване
Първата половина на 2026 г. е период на разнопосочни тенденции на пазара на бизнес имоти в столицата. Сегментите се движат в противоположни посоки, като наетите офис площи отбелязват спад от 7,6% спрямо същия период на 2025 г. В същото време индустриалният сегмент записва добро полугодие с 18,6% увеличение на наетите площи, с особено добро второ тримесечие на пазарна активност от 66 000 кв.м, критично нисък процент на незаетост от 0,62% и силна строителна активност. Това сочат данни от анализ на Cushman & Wakefield Forton, консултантска компания, занимаваща се с бизнес консултации в областта на недвижимите имоти.
Офис площи: слабо търсене с положителни сигнали
Въпреки спада спрямо първото полугодие на 2025 г., брутното търсене възлиза на 88 984 кв.м. през първата половина на 2026 г. той е вторият най-висок от над 13 години. Общият обем за цялата година се очаква да бъде малко по-нисък в сравнение с миналата година. “Резултатите от първото полугодие потвърждават, че офис сегментът се адаптира към новата реалност – по-малко мащабни сделки, по-разнообразен микс от наематели. Въпреки спада, полугодието носи обнадеждаващи признаци: броят на сключените сделки расте и търсенето се диверсифицира. Инвестиционният пазар изпраща ясен сигнал в същата посока: 143,6 милиона евро за шест месеца и вторият най-висок обем от 2021 г. показват, че Доверието в бизнес имотите в София остава стабилно дори в периоди на по-дълго задържане на търсенето под наем“, коментира Станимира Пашова, главен изпълнителен директор на Cushman & Wakefield Forton.
ИТ компаниите са по-малко активни от обикновено – техният дял на подписаните договори е с 9 процентни пункта по-нисък в сравнение с първото полугодие на 2025 г. Структурата на договорите за наем също се променя – подновяванията са с 11 процентни пункта повече спрямо първото полугодие на 2025 г., докато преместванията и разширенията намаляват с 3 процентни пункта. Въпреки това броят на сделките и диверсификацията на търсенето нарастват.
“Второто тримесечие потвърди, че пазарът придобива нови нюанси. Прави впечатление липсата на големи сделки – от началото на 2024 г. във всяко тримесечие са се появили поне два договора над 5000 кв.м, а през второто тримесечие тази тенденция беше прекъсната. Средният размер на сделката спадна до 630 кв.м, но този брой расте – знак, че все по-широк кръг от компании търсят офис решения. До Възстановяване на динамиката от предишни години е необходим по-голям мащаб на сделките“, коментира Йоанна Димитрова, мениджър офис площи в Cushman & Wakefield Forton.
През първата половина на 2026 г. крайградските райони с площ от 39,6 хиляди квадратни метра ще бъдат най-активни по отношение на сделките. кв.м, основно около летището и по южната крива на околовръстния път. Площите по булевардите “Цариградско шосе”, “България” и “Никола Вапцаров” са на площ от 35 200 м2. Широкият център и централните бизнес зони заемат площ от 14 200 кв.м.
Ограничено ново предлагане, стабилни наеми
Новото предлагане остава ограничено – през първата половина на годината бяха пуснати в експлоатация основно Oxia (Q1) и AYA (Q2), добавяйки общо около 13 800 кв.м. офис площи клас А. Общият офис фонд в София достига 2,36 млн. кв.м, а площта в процес на изграждане е намалена до 203 000 кв.м, от които приблизително 85 000 кв.м трябва да бъдат доставени до края на 2026 г. Ако се изпълни по план, обемът на новите офис площи ще достигне петгодишен връх, въпреки че общият обем през 2026 г. ще бъде малко по-нисък от този през 2025 г.
Нивата на наемите остават непроменени – площите от клас А се предлагат предимно в диапазона 14-18 евро/кв.м. м/месец. В централните райони премиум наемите остават на ниво от 20 евро/кв. м за следващото тримесечие. Процентът на незаетите площи остана практически непроменен при приблизително 275 000 кв.м, а процентът на незаетите площ леко намаля до 11,64% от 11,83% през първото тримесечие.
Инвестиционен пазар: 143,6 млн. евро за първата половина на 2026 г
Предварителните данни за инвестиционния пазар на бизнес имоти в София показват сделки за 143,6 млн. евро през първата половина на 2026 г. – вторият най-висок обем от 2021 г., макар и със спад от 24,1% спрямо същия период на 2025 г. Трябва да се отбележи, че тези цифри не включват две големи сделки, обявени, но все още незавършени. Най-често продаваните активи са офис сгради – 6 сделки, следвани от складови и производствени сгради (5), хотели (3), търговски сгради (3) и многофункционални сгради (1).
Чуждите инвеститори имат приблизително 30% дял в обема на инвестициите през първата половина на 2026 г. Предварителните данни показват, че общият обем през цялата 2026 г. се очаква да бъде подобен или малко по-висок от този през 2025 г.
Индустриални зони: критично нисък процент на свободни площи и нарастващо развитие върху собствена земя
Първата половина на годината отбеляза добър период за индустриалния сегмент в София – вторият най-голям обем за последните 6 години. Само през второто тримесечие пазарната активност достигна 66 000 кв.м. – най-високото ниво от края на 2024 г.
Свободните места остават малко – само ок. 15 000 кв.м. кв.м, което е 0,62% от общата площ. Видът на сделката ясно показва липсата на свободна площ – 49% от обема са предварителни договори в незавършени сгради. Освен това расте строителството на терени за собствено ползване – 32% от обема на пазара. Само 8% са стандартните нови договори.
„Има ясна тенденция към недостиг на складови площи, което провокира много търговци на дребно и едро да планират консолидиране на дейността си във вече строящи се проекти. Производството от друга страна предпочита сгради по поръчка – наети или собствени. Очакваме обемът през цялата 2026 г. да надхвърли този през 2025 г.“, коментира Даниела Бойчева, директор бизнес развитие – офис и индустриални площи в Cushman и Уейкфийлд Фортън.
По сектори най-активни са компаниите от търговията на дребно с 30%, следвани от търговията на едро с 27%, производството с 23% и транспорт и складиране със 17%. Строителната дейност набира скорост. Общо 236 000 кв.м се очакват до края на 2026 г. нови площи, от които 53 000 кв.м вече са подадени. Останалите 183 000 кв.м. се очакват през втората половина на годината, от които 37,4% са спекулативни. Наемите от най-висок клас на логистични площи клас А бележат лек ръст – 5,80-6,30 евро/кв. м/месец.
