06.08.2026 г
50
Тъй като разходите за строителство продължават да растат поради по-скъпите материали, труд и енергия, някои инвеститори вероятно ще забавят нови проекти поради разходи и несигурност на пазара.
След няколко години на силен растеж жилищният пазар в София постепенно променя ритъма си. Договорите се свиват, решенията се вземат по-бавно, а инвеститорите са по-предпазливи към новите проекти. Въпреки това цените остават високи и все още няма значителен спад.
Данните на Агенцията по вписванията показват, че през първото тримесечие на 2026 г. в София са вписани 7529 сделки с имоти. Това представлява спад от 38,1% спрямо последното тримесечие на 2025 г. и 12,3% на годишна база. Самият спад не е изненадващ. Първото тримесечие е традиционно по-слабо за пазара, докато последните месеци на годината се характеризират с концентрация на повечето сделки.
Бизнесът се забавя, но финансирането остава силно
Вторият показател е по-интересен – ипотечните кредити. В София през първото тримесечие са регистрирани 3948 договорни ипотечни кредита, което е ръст от 1,7% спрямо предходната година. Това означава, че бизнесът се забавя, но финансирането остава силно. Това създава пазар, който вече не изглежда еуфоричен, но все още не показва признаци на истинско охлаждане.
„По-скоро бих говорил за запазване на пазара, а не за рязко охлаждане“, казва Евгени Василев от SORENDA Real Estate. Според него през последните месеци са се задействали едновременно няколко фактора – влизането на България в еврозоната, политическата несигурност в началото на годината, липсата на бюджет за част от периода, както и международната нестабилност по отношение на лихвите, енергетиката и икономическия растеж в Европа. Всичко това се отразява на психиката на купувачите. Не толкова чрез рязък отказ от покупки, а чрез по-предпазливо поведение.
В резултат на това пазарът започва да се измества от среда, доминирана от страх от изпускане на сделка, към среда, в която хората сравняват по-често и оценяват по-дълго. Тази промяна се вижда и в структурата на самите купувачи. Според участниците на пазара спекулативният интерес постепенно отслабва. Преди две-три години много хора купуваха с надеждата за бърза препродажба на по-висока цена. Днес тази логика крие много по-големи рискове.
„Не виждам логиката да купувате недвижими имоти днес на пазарната цена и да очаквате краткосрочна норма на възвръщаемост от 10%, 15% или 20%“, казва Василев. Това постепенно насочва пазара към хора с реална нужда от жилище – семейства, търсещи по-голяма къща, купувачи, които сменят квартала или търсят по-добра среда, както и родители, които купуват имот за децата си.
Офертата падна, но цените остават високи
Тук се появява един от пазарните парадокси през 2026 г. Изгодните сделки намаляват, но цените остават високи. Причините са няколко, като първата е свързана с банковата система. По данни на БНБ депозитите на домакинствата вече надхвърлят 100 млрд. лв. Част от тези средства все още са насочени към недвижими имоти, особено в среда на ниска доходност по депозитите.
В същото време кредитирането за жилищни цели продължава да расте с двуцифрен темп. Данните на БНБ показват годишен ръст на ипотечните кредити от над 20% и през 2026 г. Това означава, че достъпът до финансиране остава относително лесен, въпреки по-високите цени на жилищата.
Интересното е, че очакванията за рязко поскъпване на кредитите след приемането на еврото все още не са се оправдали. Напротив, конкуренцията между банките се засили. На пазара вече има оферти за ипотечни кредити с лихвен процент от около 2%, включително: от големи банки. Според брокери и кредитни консултанти това е резултат от високата ликвидност на банковата система и желанието на банките да привлекат качествени клиенти в среда на силна конкуренция.
Това обаче не означава, че предлагането на жилища се подобрява. Средната цена на апартамент в София вече е непосилна за много млади семейства, особено когато става дума за самофинансиране. За къща от 200 000 евро изискването за собствен капитал от 20-30% означава първоначална вноска от 40 000 до 60 000 евро. Това, според много участници на пазара, се превръща в основната бариера за купувачите, а не месечната такса.
Втората важна причина за поддържане на ниски цени е предлагането. На пазара има много проекти “на хартия”, но много по-малко готови, качествени апартаменти в добри квартали. Данните на НСИ показват, че през първото тримесечие на 2026 г. са издадени разрешителни за строеж на 2302 жилищни сгради с 13 567 апартамента и близо 1,74 млн. кв.м. застроена площ. На годишна база това е значително увеличение – броят на апартаментите се увеличава с 28,3%, а броят на РЗП се увеличава с 33,3%.
Тези цифри обаче не означават автоматично, че на пазара веднага ще се появят още жилища. Често от издаването на разрешение за строеж до реалното завършване на сградата ще минат три или четири години. „Решението на инвеститора за проекта с разрешение за строеж, издадено през 2026 г., вероятно ще бъде взето още през 2024 г. – обяснява Василев. Това прави одобренията по-скоро показател за настроения от преди две години, отколкото за текущото състояние на пазара.
Още по-голям проблем при новите проекти са строителните разходи
През последните години основният натиск идва от разходите за труд. Освен това има по-високи разходи за материали, енергия, транспорт и суровини. Инвеститорите се оказват в трудна ситуация – не могат лесно да вдигнат крайните цени със същите темпове, както преди, но и не могат да поемат цялото увеличение на разходите.
Това постепенно променя поведението на самите строителни фирми. Някои проекти вероятно ще бъдат отложени, докато инвеститорите получат повече яснота относно цените и пазара.
В такава среда качеството става още по-важно
Според SORENDA Real Estate при по-бавен пазар най-уязвими са скъпите имоти и проекти без добра концепция, инфраструктура и подходяща подготовка. Все по-често купувачите проверяват историята на инвеститора, графика на предишни проекти, реалното качество на изпълнение и дори детайли като инфраструктура, достъп и осигурена свързаност.
Това прави “зеления” пазар по-взискателен. Интересът към ново строителство остава висок, но клиентите вече са по-предпазливи. „Ако една средно голяма жилищна сграда не е въведена в експлоатация четири години след издаването на разрешението за строеж, това е сигнал да обърна внимание“, казва Василиев.
Местоположението отново излиза на преден план
По данни на компанията над 80% от купувачите на проекти на SORENDA са хора от района, в който се строи. При проекта в кв. “Слатина” този дял достига над 90%. Това показва нещо важно за софийския пазар – голяма част от търсенето остава местно. Хората рядко избират квартал само заради цената. Те са по-склонни да търсят среда, която познават, близо до семейството, училището, транспорта и ежедневните услуги. Ето защо висококачествени проекти в утвърдени области продължават да се продават дори когато пазарът като цяло се забавя.
В този контекст все повече анализатори очакват по-голяма сегментация на пазара. Имотите с добра локация, висококачествено строителство и реалистична цена вероятно ще поддържат стабилно търсене. По-слабите проекти обаче ще бъдат подложени на по-голям натиск.
Това вече се вижда в някои предложения, които остават на пазара дълго време без особен интерес. В повечето случаи това са имоти с нереалистични ценови очаквания или проекти, в които продавачите все още се базират на логиката на периода 2021-2024 г. И това постепенно започва да се променя.
Пазарът едва ли ще се върне към кризисния сценарий от 2009 г., защото икономическата среда е различна – банките са по-стабилни, кредитният контрол е по-строг, а безработицата остава ниска. Това обаче не означава, че цените могат да продължат да растат със същата скорост завинаги.
След години, в които почти всяко жилище бързо намираше купувач, пазарът отново започва да прави разлика между висококачествен и среден продукт. И това обикновено е знак, че индустрията навлиза в по-зряла фаза.
