02.02.2026 г
40
Анализаторите очакват повишенията на цените да бъдат по-умерени – около 5-10% в София, със стабилно, но по-сегментирано търсене и ясно разграничение между висок клас и компрометирани дизайни
Източник: SORENDA Nieruchomości
2026 година започва в уникален контекст за българския пазар на недвижими имоти. След години на ускорен растеж и рекордна активност секторът навлиза в първата си пълна година в еврозоната. Това идва след година, която ясно отбеляза кулминацията на настоящия цикъл, но и момента, в който пазарът започна да превключва скоростите.
2025: Пикова активност, но не и пазарна капитализация
С двуцифрен годишен ръст на цените – над 15% в края на годината, България е сред пазарите с най-силен ръст на цените в Европейския съюз. Според SORENDA Real Estate това е резултат от комбинация от няколко фактора: силно вътрешно търсене, очаквания, свързани с приемането на еврото и ограничено предлагане на висококачествени проекти, особено в големите градове.
Тази картина се допълва от данни на Националния статистически институт – индексът на цените на жилищата в България отбелязва двуцифрен годишен ръст през всички тримесечия на 2025 г., като най-голям дял в поскъпването имат големите градове. Това поставя страната постоянно над средното за ЕС, отчетено от Евростат.
2025 г. обаче не може да се определи като година на пазарна еуфория. Според управляващия директор на компанията Евгений Василев пазарът все още не е достигнал тавана си, но поведението на купувачите се е променило значително.
“2026 г. ще бъде първата година, в която пазарът на недвижими имоти в България няма да се движи от страх и спекулации, а от реални нужди, устойчиво финансиране и ясно разграничение между добри и компрометирани проекти. Купувачът вече гледа детайли като фасада, енергиен клас и застрояване на сградата, а не само цената на квадратен метър”, коментира Василев. Това прави 2025 г. пиковата година на цикъла, а не края на растежа – силен край на един етап и плавен преход към следващия.
Цени в София: високо ниво, но с по-зряла логика
София остава безспорен център на дейност в областта на недвижимите имоти. През 2025 г. средните цени на стандартните апартаменти в столицата са в диапазона 1500-1900 евро/кв.м, като по-атрактивните площи и новите инвестиции често надхвърлят 2000 евро/кв.м. Пазарните оценки дори показват, че в някои сегменти средното ниво системно се доближава до тази граница.
По данни на Евростат България е сред страните с най-висока годишна динамика на цените на жилищата в ЕС през 2025 г., като значителна част от това увеличение е съсредоточено в столицата. Това означава, че София не само “наваксва”, но вече върви в една линия с останалите регионални центрове в Централна и Източна Европа.
Годишното увеличение на цените – с около и над 15% спрямо 2024 г. – е значително над средното за ЕС. Основната разлика спрямо предходните години обаче е в структурата на търсенето: купувачите са все по-чувствителни към местоположението, функционалността, енергийната ефективност и степента на напредък на инвестициите. Това е особено видимо в сегмента ново строителство, където добрите проекти все още се реализират бързо, а компрометираните започват да се бавят.
Разрешителни за строеж: сигнал за нов етап от цикъла
През третото тримесечие на 2025 г. броят на издадените разрешителни за строеж надхвърля 13,5 хил., което е едно от най-високите нива от 2007 г. Данните показват не само активност, но и промяна в мащаба: расте броят на апартаментите в индивидуалните инвестиции, както и общата застроена площ.
Статистиката на НСИ показва и ръст на жилищната площ, за която има издадени разрешителни, което доказва, че инвеститорите се насочват към по-големи и по-сложни проекти, а не към малки, фрагментирани сгради.
Според анализаторите на SORENDA Real Estate това е ясен сигнал, че инвеститорите не чакат, а планират по-големи и по-плътни проекти в отговор на недостига на качествено предлагане. През 2026 г. това вероятно ще доведе до повече започвания на строителство, но с по-премерено темпо на завършване и по-високи изисквания за фазите на финансиране и продажби.
Търсенето след 1 януари: стабилно, но по-фрагментирано
Присъединяването към еврозоната не доведе до радикална промяна в търсенето, но засили няколко съществуващи тенденции. Финансирането става по-прозрачно и предвидимо, а България изглежда по-разпознаваема и разбираема за чуждестранните купувачи и инвеститори.
“Приемането на еврото не е събитие, което ще промени посоката на пазара – това е рамка, която носи по-голяма предвидимост, по-малко волатилност и нов клас инвеститори. Оттук нататък ще купуваме планирано, а не в паника. Това няма да понижи цените, но ще повиши изискванията”, отбелязва Евгени Василев.
Данните на Българската народна банка показват, че жилищното кредитиране ще продължи да расте и през 2025 г., но с по-умерени темпове спрямо предходни години, което е знак за постепенно охлаждане и по-здравословна динамика. Успоредно с това нараства миграцията към крайградските райони около София и към кварталите с по-добър баланс между цена, среда и достъп до инфраструктура. Най-динамични остават сегментите на новото строителство, модерните комплекси и енергийно ефективните сгради, докато вторичният пазар – особено на сглобяемото строителство в по-отдалечените райони, показва признаци на забавяне.
Лихви и заеми: по-голям избор, не непременно по-евтини пари
Очакванията за автоматично намаляване на лихвите след въвеждането на еврото не се оправдават напълно. Въпреки че се освобождава значителна ликвидност в банковата система – над 13-14 млрд. лв., това води до по-голямо разнообразие от кредитни продукти, отколкото до драстично поевтиняване.
По данни на БНБ средният лихвен процент по жилищните кредити остава исторически нисък, но вече не е с ясна низходяща тенденция, което е още един знак, че пазарът навлиза в по-зряла фаза.
Банките все повече предлагат фиксирани и хибридни лихвени проценти, което повишава сигурността на купувача, особено при закупуване от нулата или на ранен етап на строителство. За новото строителство това е важен стабилизиращ фактор, подкрепящ инвестиционната логика, но в същото време ограничаващ спекулативното търсене.
Карта на София през 2026 г.: печеливши и рискови райони
През 2026 г. търсенето в столицата ще остане концентрирано в няколко типа райони: централни и добре свързани квартали, нови квартали със съществуваща или развиваща се инфраструктура и периферни райони с висококачествено ново строителство.
Южните и модерни квартали – като Кръстова вада, Манастирски ливади и Младост – продължават да се смятат за едни от най-стабилните сегменти благодарение на метрото, услугите и разнообразието от типове жилища. Престижни райони като “Ложенец” и “Изток” ще запазят високи ценови нива, но с по-умерен ръст и по-голяма чувствителност към качеството на конкретния имот.
Признаци на прегряване могат да се видят там, където цените изпреварват инфраструктурата и функционалността. В тези области търсенето може да се забави, но това не означава рязък спад – по-скоро в резултат на естествено филтриране на пазара.
Общата картина за 2026 г.: растеж без крайности
Анализаторите са единодушни, че 2026 г. ще бъде година на стабилизация. Очаква се поскъпването в София да се увеличи с 5-10% на година в зависимост от района и вида на имота. Подобни прогнози правят и банкови институции, като Банка ДСК, и брокерски компании, включително ARCO Real Estate, които отчитат продължаващо търсене на двустайни и тристайни апартаменти – ядрото на средния сегмент.
За да обобщим – пазарът на недвижими имоти през 2026 г. изглежда като пазар, който ще продължи да расте, но без бурните темпове от предишните години. Еврото осигурява по-голяма стабилност и прозрачност, но не отменя основния принцип, който все повече определя решенията: качеството пред количеството.
SORENDA REAL ESTATE е инвестиционен холдинг, изцяло фокусиран върху реализацията на висококачествени жилищни проекти с ясна добавена стойност за своите клиенти.
