Наемите на офис площи клас А продължават да растат, като тази тенденция ще бъде особено изразена в първокласни локации като Център и Хладилника. При клас Б офис площите остават стабилни с леки повишения, което е сигнал за баланс на търсене и предлагане в този сегмент. Количеството новонаети площи тази година остава на най-високите нива, регистрирани преди пандемията.
Броят на свободните площи в покрайнините на София се увеличава, особено след завършването на големи проекти в районите на Хладилника и бул. Пътят за Цариград. В същото време броят на свободните работни места в централните части на София намалява, но все още е по-висок от преди пандемията.
Строителната дейност продължава, като около 265 000 квадратни метра са в процес на изграждане. Близо половината от новите проекти се реализират в района на бул. Цариградско шосе и Хладилника, което показва непрекъсната динамика в тези части на столицата.
Обемът на съществуващите офис площи клас А и Б в София достигна 2,585 милиона. кв.м през четвъртото тримесечие на 2024 г
Около 61% от тях са разположени в петте основни столични района (Идеален център, бул. Цариградско шосе, бул. България, Бизнес парк София и Хладилника). Запасите от офис площи се увеличиха с 2,2% (55 000 кв.м) в сравнение с третото тримесечие на 2024 г. поради въвеждането в експлоатация на новаторски проекти като Office X Business Garden – Фаза 2, East Plaza Tower и Onyx.
Строителната активност остава на ниво, подобно на последното тримесечие на 2023 г., като в процес на изграждане са обекти с площ от 265 000 кв.м. Почти половината – 44% от строежите се извършват в района на бул. Цариградско шосе и Хладилника.
Софийският офис пазар регистрира положително нетно усвояване от 37 000 кв.м през този период.
От тях положителното търсене е 45 000 кв.м. при клас А офис площи и отрицателно търсене от 8400 кв.м. при клас Б, което е силен показател, че наемателите предпочитат офиси клас А, през това тримесечие новоподписаните договори за офиси възлизат на 19 000 кв.м.
Проучването на MBL през лятото на 2024 г. сред 105 офис потребители в София показва, че 45% от участниците планират да увеличат броя на служителите си през следващите 12-24 месеца, а 40% очакват техният брой да остане непроменен. Въпреки нарастването на заетостта, 70% от компаниите не планират разширяване на офис площите си. 15% от наемателите очакват да увеличат площите си през следващите две години и същият процент очакват те да намалеят. Тези резултати отразяват различни подходи към управлението на офис пространство, като много компании предпочитат да оптимизират съществуващото си пространство, така че не се очакват значителни промени в търсенето на офис площи през тази година.
Свободната площ на офисите клас А и Б към края на четвъртото тримесечие на 2024 г. възлиза на 392 000 кв.м.
Това представлява 15,1% от общия офис фонд в столицата. Спрямо предходното тримесечие темпът нараства с 0.3%, а на годишна база се повишава с 0.1%.
Наличните към момента офис площи клас А, които се продават активно, както в съществуващи офис сгради, така и в сгради в строеж, са приблизително 415 000 кв.м, което означава увеличение с близо 60 000 кв.м. в сравнение с предходното тримесечие. На тримесечна база няма съществени промени в клас Б офис площи, като предлаганата площ е около 165 000 кв.м.
В момента около 23% от всички налични площи на софийския пазар са разположени по продължението на бул. Цариградско отбеляза, следвано от кв. Хладилник с 14,5% и района около Бизнес парк София с 9,8%.
На годишна база средните офертни цени на офиси клас А нарастват с 10,8%, а на клас Б – с 6%.
В края на 2024 г. няма съществени промени в нивата на наемите спрямо предходното тримесечие. Предлаганите наемни цени за офис площи клас А, с малки изключения, варират от 14,00 до 16,50 евро на кв.м в зависимост основно от местоположението. Десет сгради клас А са с цени над тези нива, тъй като се намират в идеалния център на София и в района на Хладилник. Наемите в клас Б също не претърпяват големи промени и най-често варират от 9 до 11.50 евро на кв.м.
Прогноза: тенденцията на нарастващо търсене на висококачествени и гъвкави офиси, особено клас А, ще продължи.
Компаниите ще се фокусират върху оптимизирането на своите офис пространства, предпочитайки по-компактни, но ефективно организирани пространства, отговарящи на съвременните стандарти за здравословна и устойчива работна среда. В този контекст наемателите ще гравитират към сгради, които предлагат технологични иновации, по-добра енергийна ефективност и гъвкавост в разпределението на пространството. Нивата на наемите ще продължат да се покачват умерено, като най-осезаемо е увеличението в клас А, докато в клас Б наемите ще останат стабилни само с незначителни увеличения. Новите, хибридни модели на работа ще имат значително влияние върху пазара, а местоположението, качеството на услугите и инфраструктурата ще останат ключови фактори при избора на офис площи.
